La reforma terminó, los muebles llegaron, el stock está en las estanterías y la inauguración ya se anunció. Solo falta la licencia de funcionamiento. Y ahí llega la lista: certificado del Cuerpo de Bomberos, accesibilidad, aprobación de la vigilancia sanitaria, informe del pararrayos. Cada elemento depende de un proyecto, de adecuaciones en la obra y de una inspección, y ninguno se resuelve en una semana.

Aquí entenderá lo que un inmueble comercial necesita para funcionar con seguridad y dentro de la ley, y por qué este asunto debe entrar en la planificación antes de la reforma, y no después.

Lo que se exige

Para funcionar, un establecimiento necesita la licencia de localización y funcionamiento de la Alcaldía. Y, para llegar a ella, el inmueble debe atender los requisitos de otros organismos y de las normas técnicas. Los principales son cuatro:

  • la seguridad contra incendios y pánico, aprobada por el Cuerpo de Bomberos;
  • la protección contra descargas atmosféricas, el pararrayos, cuando se exige;
  • la accesibilidad para personas con discapacidad o movilidad reducida;
  • para actividades ligadas a la salud y a los alimentos, la aprobación de la vigilancia sanitaria.

Cuáles de estos elementos se aplican a su caso depende de tres cosas: la actividad que funcionará allí, el tamaño y la altura de la edificación y la cantidad de personas que recibe. Una pequeña tienda de ropa y una clínica con quirófano, por ejemplo, tienen exigencias completamente diferentes. Por eso, la primera etapa es siempre un diagnóstico del inmueble y de la actividad.

Incendios y AVCB

Empecemos por el elemento más conocido: el AVCB, el Auto de Inspección del Cuerpo de Bomberos. En Minas Gerais, la seguridad contra incendios y pánico está regulada por ley estatal, por decreto y por las instrucciones técnicas del Cuerpo de Bomberos Militar de Minas Gerais, que detallan cada exigencia.

El primer paso es clasificar la edificación. La ocupación, es decir, lo que funciona allí, el área construida, la altura y la carga de fuego, que es la cantidad de material combustible, definen qué medidas de seguridad son obligatorias.

Y las medidas van de las más sencillas a las más complejas: extintores, señalización de emergencia, iluminación de emergencia y salidas de emergencia dimensionadas para la cantidad de personas. En edificaciones mayores o de mayor riesgo, entran hidrantes, alarma de incendios, detección, rociadores automáticos, compartimentación, control de materiales de acabado y brigada contra incendios.

Con la clasificación definida, el ingeniero elabora el proyecto de seguridad contra incendios y pánico, con planos, memorias y cálculos, y el proceso se presenta al Cuerpo de Bomberos por el sistema electrónico de la corporación. Para edificaciones menores y de bajo riesgo, existen procedimientos simplificados. Para las demás, el proyecto se analiza y puede recibir exigencias.

Aprobado el proyecto, las medidas se ejecutan en la obra. Después viene la inspección: el Cuerpo de Bomberos comprueba que todo lo que está en el proyecto se instaló y funciona. Solo entonces se emite el AVCB.

Y atención: el AVCB tiene validez. Debe renovarse periódicamente, y también revisarse siempre que la edificación pasa por una reforma, ampliación o cambio de actividad. Una tienda que se convierte en restaurante, por ejemplo, cambia la clasificación y las exigencias.

Un consejo de quien trabaja con esto a diario: el proyecto contra incendios debe pensarse junto con la reforma. Una escalera de emergencia, una puerta cortafuegos o una reserva de agua para hidrantes son mucho más baratas en el proyecto que con la obra terminada.

Pararrayos: SPDA

El segundo elemento es el sistema de protección contra descargas atmosféricas, el SPDA, que todo el mundo conoce como pararrayos. Se rige por la ABNT NBR 5419.

Lo primero que pide la norma es un análisis de riesgo. Considera la región, la dimensión de la edificación, el tipo de uso, el número de personas y lo que hay dentro. Es este análisis el que dice si el SPDA es necesario y cuál es el nivel de protección.

Un SPDA tiene tres partes principales:

  • la captación, en lo alto, que recibe la descarga, con mástiles, cables o mallas sobre la cubierta;
  • las bajantes, que conducen la corriente por las fachadas;
  • la puesta a tierra, que disipa la energía en el suelo.

Además, la norma trata de la equipotencialización y de los dispositivos de protección contra sobretensiones, que protegen las instalaciones y los equipos electrónicos.

Y aquí hay un punto que mucha gente desconoce: un pararrayos instalado no es sinónimo de edificación protegida. Con el tiempo, las conexiones se sueltan, los cables se cortan en reformas, la cubierta cambia y la puesta a tierra se deteriora. Por eso, la norma prevé inspecciones periódicas, con verificación visual, ensayos de continuidad y mediciones. El resultado es el informe de SPDA, que acredita si el sistema es conforme y qué debe corregirse. Lo piden con frecuencia el Cuerpo de Bomberos, las aseguradoras y la inspección predial.

BARRETO.eng hace las dos cosas: la inspección con el informe y la ejecución del sistema, sea una instalación nueva o la adecuación de un sistema existente.

Accesibilidad

El tercer elemento es la accesibilidad. La Ley Brasileña de Inclusión (Ley 13.146) garantiza el derecho de acceso a edificaciones de uso público y colectivo, y la norma técnica de referencia es la ABNT NBR 9050.

En la práctica, esto significa garantizar una ruta accesible desde la acera hasta los espacios de uso del público: sin escalones aislados, con rampas de inclinación adecuada, pasamanos, puertas con anchura suficiente, suelo regular y antideslizante y señalización táctil y visual. Significa también tener un aseo accesible, con las dimensiones, barras de apoyo y áreas de giro correctas, mostradores de atención a la altura adecuada y, cuando hay aparcamiento, plazas reservadas.

El proyecto de accesibilidad identifica lo que ya cumple, lo que necesita adaptación y cuál es la mejor solución técnica para cada caso, sobre todo en inmuebles antiguos, donde no siempre es posible la solución obvia. Una rampa mal dimensionada, por ejemplo, es tan inaccesible como un escalón.

Vigilancia sanitaria

El cuarto elemento vale para actividades ligadas a la salud, la estética y los alimentos: clínicas, consultorios, laboratorios, farmacias, salones, restaurantes e industrias de alimentos. Para ellas, la vigilancia sanitaria exige la aprobación del proyecto arquitectónico antes de la licencia.

Lo que se analiza es si el espacio permite trabajar con higiene y seguridad: los flujos, para que lo limpio no se cruce con lo sucio, los ambientes mínimos para cada actividad, los materiales de suelo, pared y techo lavables, la ventilación, los puntos de agua y las áreas de apoyo, como depósito de material de limpieza y de residuos. Para establecimientos de salud, la referencia nacional es la RDC 50 de la Anvisa, complementada por las reglas estatales y municipales.

Informe de conformidad

Por último, en algunos procesos de apertura y licencia de empresas, que empiezan por la Junta Comercial de Minas Gerais y siguen hacia los organismos de licencia, se puede exigir un informe técnico de inspección que acredite que el inmueble tiene condiciones de seguridad y uso compatibles con la actividad. Es un documento con inspección, fotos, conclusión y ART, que BARRETO.eng también elabora.

Errores comunes

  • Hacer la reforma y solo después pensar en el proyecto contra incendios.
  • Dejar vencer el AVCB.
  • Creer que un pararrayos instalado hace años sigue funcionando.
  • Hacer una rampa sin proyecto.
  • Alquilar un inmueble sin verificar si puede recibir la actividad que usted quiere instalar.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el AVCB?

Es el Auto de Inspección del Cuerpo de Bomberos, que certifica que la edificación tiene las medidas de seguridad contra incendios y pánico exigidas, conforme al proyecto aprobado.

¿Cómo obtener el AVCB en Minas Gerais?

Clasificar la edificación (ocupación, área, altura, carga de fuego), elaborar el proyecto de seguridad contra incendios y pánico conforme a las Instrucciones Técnicas del CBMMG, presentarlo en el sistema del Cuerpo de Bomberos, ejecutar las medidas y pasar la inspección.

¿El AVCB vence?

Sí, tiene validez y debe renovarse. Las reformas, ampliaciones y cambios de actividad exigen revisión.

¿Es obligatorio el pararrayos?

Depende del análisis de riesgo de la ABNT NBR 5419 y de las exigencias del Cuerpo de Bomberos para la edificación.

¿Cada cuánto tiempo inspeccionar el SPDA?

La NBR 5419 define la periodicidad de las inspecciones según el tipo de estructura y el nivel de protección; además, tras reformas o descargas atmosféricas, se recomienda una nueva verificación.

¿Qué establecimientos necesitan proyecto para la vigilancia sanitaria?

Actividades de salud, estética, farmacias, laboratorios y de producción o manipulación de alimentos, entre otras definidas por las normas sanitarias.

¿Qué exige la NBR 9050?

Ruta accesible, rampas, puertas y circulaciones con dimensiones adecuadas, aseo accesible, señalización táctil y visual, mostradores y plazas reservadas, entre otros requisitos.

¿Toda edificación comercial necesita AVCB?

La regularización ante el Cuerpo de Bomberos se exige para la gran mayoría de las edificaciones no residenciales y residenciales colectivas, con procedimientos diferentes según el riesgo.

¿Quién es responsable de la accesibilidad en un inmueble alquilado?

Depende del contrato, pero el establecimiento debe ser accesible para funcionar.