Tres hermanos heredaron una casa. Uno oyó de un agente inmobiliario que vale cierto importe. Otro vio un anuncio parecido en internet por un importe mucho mayor. El tercero quiere quedarse con la casa y cree que vale mucho menos. ¿Quién tiene razón? Quizá ninguno de los tres.

El valor de un inmueble no es una opinión, y tampoco es el precio del anuncio. Se puede estimar técnicamente, con método, norma y datos de mercado. Aquí entenderá cómo funcionan la tasación de inmuebles, el peritaje judicial y la due diligence de quien va a comprar.

Precio, valor y cuándo tasar

Primero, una distinción importante. El precio es el importe por el que se cerró un negocio, o el que alguien está pidiendo. Depende de la prisa, de la negociación y de la voluntad de las partes. El valor de mercado es la cantidad más probable por la que el inmueble se negociaría, en condiciones normales, entre personas bien informadas y sin presión. Ese es el valor que estima la tasación técnica.

¿Y cuándo la necesita?

  • En la compra y la venta, para negociar con seguridad.
  • En financiaciones y garantías bancarias, porque el banco necesita saber cuánto vale el bien que garantiza el crédito.
  • En inventarios, particiones y divorcios, para dividir el patrimonio de forma justa.
  • En procesos judiciales, expropiaciones y discusiones de alquiler.
  • En seguros.
  • En la contabilidad de las empresas, que deben registrar el valor de sus inmuebles.

En todos estos casos, lo que se pide es lo mismo: un valor fundamentado, que otra persona pueda comprobar y que resista cuestionamientos.

La norma y los métodos

En Brasil, la tasación de bienes sigue la norma ABNT NBR 14653. Se divide en partes: la primera recoge los procedimientos generales, la segunda trata de los inmuebles urbanos y la tercera, de los inmuebles rurales. La norma reconoce algunos métodos, y el tasador elige el más adecuado para cada caso.

  • Método comparativo directo de datos de mercado: el más utilizado. Estima el valor a partir de inmuebles semejantes que están a la venta o que se negociaron recientemente en la misma región. Es el método preferido siempre que existen datos de mercado suficientes.
  • Método evolutivo: suma el valor del terreno al coste de reconstruir la edificación, descontada la depreciación por la edad y el estado de conservación, y aplica un factor que refleja el comportamiento del mercado.
  • Método de la renta: estima el valor a partir de lo que el inmueble es capaz de generar, como alquileres, y se usa mucho en inmuebles comerciales, naves y hoteles.
  • Método involutivo: se usa en terrenos con potencial de emprendimiento. Parte de lo que podría construirse y venderse allí y vuelve hasta el valor del terreno.

La norma también define grados de fundamentación y de precisión. Cuantos más datos, más calidad en la investigación y más rigor en el tratamiento, mayor es el grado que alcanza el informe. Muchos bancos y procesos exigen un grado mínimo.

Cómo se hace la tasación

Vamos a seguir una tasación por el método comparativo, que es el más común.

Todo empieza con la documentación: la matrícula, el IPTU, los proyectos, si los hay. Después viene la inspección. El ingeniero va al inmueble y registra todo lo que influye en el valor: la ubicación, el tamaño del terreno y de la construcción, el estándar de acabado, la edad, el estado de conservación, la plaza de garaje, la posición en la manzana y la infraestructura del entorno.

A continuación, la investigación de mercado. El tasador recoge datos de inmuebles comparables, a la venta o vendidos, preferiblemente en la misma región y con características parecidas. Cada dato se comprueba: ubicación, área, características y fuente.

Ahí empieza la parte que diferencia un informe técnico de una opinión: el tratamiento de los datos. Los inmuebles comparables nunca son idénticos. Uno es mayor, otro más nuevo, otro está en una calle mejor. El tasador usa modelos estadísticos, como la regresión, para entender cuánto influye cada característica en el precio en ese mercado y, así, estimar el valor del inmueble tasado.

El resultado no es solo un número. Es un valor acompañado de un intervalo, con las pruebas estadísticas que muestran la fiabilidad del modelo, la memoria de cálculo, las fotos, la identificación de cada dato de mercado y la ART. Cualquier otro profesional puede rehacer el camino y llegar a la misma conclusión.

Inmuebles rurales

En los inmuebles rurales, la lógica es la misma, pero los factores cambian. La parte tres de la norma considera la tierra desnuda por separado de las mejoras, como casas, naves, corrales, cercas y presas, y de los cultivos y pastos. Y el valor de la tierra depende de características propias: la capacidad de uso del suelo, el relieve, la disponibilidad de agua, el acceso, la distancia a los centros consumidores y la situación ambiental y documental, como la georreferenciación y el catastro ambiental.

Es una tasación muy solicitada por cooperativas y bancos para crédito rural y garantías, y también en inventarios de familias que tienen propiedades en el campo.

¿Informe técnico u opinión de precio?

Una duda común: ¿cuál es la diferencia entre el informe de tasación y la opinión de precio de un agente inmobiliario? La opinión del agente es muy útil para definir el precio de anuncio y conducir una venta. El informe de tasación elaborado por un ingeniero sigue la ABNT NBR 14653, presenta la metodología y el tratamiento de los datos y tiene ART. Es el documento que normalmente exigen los bancos, las empresas y muchas situaciones judiciales.

Peritaje judicial y asistencia técnica

Cuando una cuestión técnica llega a la Justicia, como un defecto de construcción, un daño causado por una obra vecina, una divergencia de valor o una expropiación, el juez no decide solo. Nombra a un perito, un profesional de confianza del juzgado, que hace el peritaje y entrega un informe imparcial.

Y cada parte del proceso puede contratar a su asistente técnico. El asistente sigue el peritaje, presenta preguntas técnicas que el perito debe responder y elabora un dictamen que analiza el informe pericial.

En la práctica, tener un buen asistente técnico marca mucha diferencia: traduce la cuestión técnica para el abogado, garantiza que se hagan las preguntas correctas y señala, con fundamento, cuándo algo en el informe no se sostiene.

En BARRETO.eng, el ingeniero responsable actúa en peritajes técnicos para fines judiciales y como asistente técnico de las partes, siempre respetando los impedimentos de cada caso.

Due diligence: antes de comprar

Y, para quien va a comprar, el mejor momento para descubrir problemas es antes de firmar. La due diligence inmobiliaria es una investigación completa del inmueble antes de la compra, muy usada en terrenos, naves, inmuebles comerciales y áreas para emprendimientos. Examina cuatro frentes:

  • Documental: matrícula, cargas, certificados y la coherencia entre lo registrado y lo que existe.
  • Urbanístico: lo que la legislación permite hacer en ese lugar.
  • Técnico: el estado de la construcción, la regularidad ante la Alcaldía y el Cuerpo de Bomberos, las instalaciones y el área real, comprobada por topografía.
  • Ambiental: áreas de preservación, restricciones e indicios de contaminación.

El resultado es un informe con los riesgos encontrados y el impacto de cada uno, que sirve para negociar el precio, exigir correcciones antes de la compra o, a veces, desistir a tiempo.

Errores comunes

  • Usar el precio de anuncio como si fuera el valor de mercado.
  • Hacer la partición de una herencia sin tasación técnica.
  • Entrar en un proceso sin asistente técnico.
  • Comprar un inmueble comercial o un terreno grande sin due diligence.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre precio y valor de mercado?

El precio es el importe efectivamente pedido o pagado en un negocio. El valor de mercado es la cantidad más probable de negociación en condiciones normales, estimada técnicamente por la tasación.

¿Qué norma regula la tasación de inmuebles?

La ABNT NBR 14653 (parte 1: general; parte 2: inmuebles urbanos; parte 3: inmuebles rurales).

¿Cuáles son los métodos de tasación de inmuebles?

Comparativo directo de datos de mercado, evolutivo, de la renta e involutivo, elegidos según el inmueble y los datos disponibles.

¿Cuándo necesito un informe de tasación?

Compra y venta, financiación y garantía, inventario, partición y divorcio, procesos judiciales, expropiación, seguros y contabilidad.

¿Cuál es la diferencia entre perito judicial y asistente técnico?

El perito lo nombra el juez y actúa de forma imparcial; el asistente técnico lo contrata una de las partes para seguir el peritaje, formular preguntas técnicas y emitir un dictamen.

¿Qué es la due diligence inmobiliaria?

Es la investigación documental, urbanística, técnica y ambiental de un inmueble antes de la compra, que identifica riesgos y fundamenta la negociación.

¿El informe de tasación tiene validez?

Expresa el valor en una fecha de referencia; los cambios del mercado o del inmueble pueden exigir una actualización. Algunas instituciones definen plazos propios.

¿La tasación incluye inspección?

Sí, la inspección es parte esencial del trabajo.

¿El tasador puede ser contratado por el comprador o por el vendedor?

Puede, pero el informe debe ser técnico e imparcial, independientemente de quién lo contrate.