A casa está lá há vinte anos. Tem quarto, cozinha, garagem e até uma edícula nos fundos. Mas, para o cartório, aquele imóvel é só um terreno. No dia em que a família precisa vender, financiar ou fazer o inventário, o problema aparece: o banco não financia, o comprador desconfia e o valor despenca. A casa existe, mas não existe no papel.

Aqui você vai entender o que é a averbação e o passo a passo para regularizar uma construção, além de desmembramento, remembramento e outros documentos que a Prefeitura e o cartório pedem.

O que é averbação

Todo imóvel tem uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. É como a certidão de nascimento dele: ali estão a área, as medidas, os donos ao longo do tempo e tudo o que aconteceu com ele.

Quando alguém constrói, amplia ou demole, isso precisa ser anotado na matrícula. Essa anotação se chama averbação. Sem ela, a matrícula continua descrevendo o imóvel antigo, e a construção, para efeitos legais, não existe.

E por que isso importa? Porque imóvel irregular tem mais dificuldade para ser vendido, não serve como garantia em financiamentos, complica inventários e partilhas, e perde valor de mercado. Além disso, ninguém tem segurança sobre o que está comprando.

A boa notícia é que, na maioria dos casos, dá para regularizar. O caminho passa por quatro lugares: o projeto, a Prefeitura, a Receita Federal e o cartório.

Passo 1: o projeto de regularização

Tudo começa por medir o que já existe. O engenheiro vai até o imóvel e faz o levantamento completo da construção: cada cômodo, cada parede, a área construída de cada pavimento, a posição no terreno e os afastamentos das divisas.

Com esse levantamento, ele elabora o projeto para averbação, também chamado de projeto de regularização ou de "como construído". Ele mostra a edificação exatamente como ela está, e não como deveria ter sido.

Nessa etapa, o projeto também é comparado com a legislação da cidade. Se a construção respeita os parâmetros, ótimo. Se ela ultrapassa algum, por exemplo, um recuo menor do que o exigido ou uma área construída acima do permitido, o caminho pode envolver ajustes, compensações ou enquadramento em leis municipais de regularização, quando existem. Cada Prefeitura tem as suas regras, e é aqui que a experiência local faz diferença.

O projeto é acompanhado da ART, que identifica o engenheiro responsável pelo levantamento e pelas informações apresentadas.

Passo 2: Prefeitura e habite-se

Com o projeto pronto, o processo vai para a Prefeitura. O setor de aprovação analisa o projeto, confere com o cadastro municipal e com a legislação, e pode fazer exigências, que o responsável técnico responde.

Aprovado o projeto, a Prefeitura faz a vistoria e emite o habite-se, que em alguns municípios tem outro nome, como certidão de baixa de construção ou certidão de conclusão de obra. É o documento que atesta que a edificação está concluída e em condições de uso, de acordo com o projeto aprovado.

Nessa etapa também é comum atualizar o cadastro imobiliário, o que reflete no IPTU, e quitar as taxas municipais do processo. Construções feitas sem alvará podem ter acréscimos previstos na legislação local.

Uma observação importante: em obras novas, o caminho correto é o inverso. Primeiro se aprova o projeto e se obtém o alvará de construção; depois se constrói; e, no fim, vem o habite-se. A regularização é o caminho para quem construiu antes de fazer o processo.

Passo 3: Receita Federal e CND

A terceira estação surpreende muita gente: a Receita Federal. Toda obra de construção civil gera, em regra, contribuições previdenciárias sobre a mão de obra utilizada. Por isso, para averbar, o cartório exige a certidão negativa de débitos da obra, a CND.

O caminho é este: a obra é cadastrada no CNO, o Cadastro Nacional de Obras. Depois, as informações da obra, como área, tipo de construção e período, são declaradas para a aferição, que calcula se existe contribuição a recolher. Quitado o que for devido, ou comprovado que nada é devido, a Receita emite a certidão.

Os valores dependem da área, do padrão, do tipo de mão de obra e dos recolhimentos feitos durante a obra. Por isso, notas fiscais e comprovantes guardados ao longo da construção podem fazer bastante diferença.

Passo 4: o cartório

Com o habite-se e a CND em mãos, o pedido de averbação é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis, com o requerimento, o projeto ou a planta aprovada e os demais documentos que o cartório exigir. O cartório confere tudo e averba a construção na matrícula. A partir daí, a casa finalmente existe também no papel, e o imóvel pode ser vendido, financiado ou partilhado com segurança.

Quadros de áreas e memorial descritivo

Em alguns casos, o cartório e a Prefeitura pedem documentos técnicos adicionais, e os mais comuns são dois.

O primeiro são os quadros de áreas da ABNT NBR 12721. Eles são exigidos quando um imóvel vai ser dividido em unidades autônomas, como apartamentos, salas comerciais ou casas em condomínio. Os quadros calculam a área privativa de cada unidade, a área comum, a fração ideal do terreno e o custo da construção, que são a base para a incorporação imobiliária e para a instituição do condomínio.

O segundo é o memorial descritivo. Ele descreve por escrito o imóvel, ou a obra: as medidas, os confrontantes, a área e, no caso de obras, os materiais e os acabamentos. É o documento que transforma um desenho em texto que pode ser registrado, contratado e conferido.

E ele aparece em vários momentos. No cartório, o memorial descreve cada lote ou cada unidade para abrir ou atualizar matrículas. Num contrato de construção ou na compra de um imóvel na planta, ele é a garantia do que foi prometido: o tipo de piso, de janela, de louça, de revestimento. Se o imóvel for entregue com um acabamento inferior, é o memorial que mostra a diferença. Por isso, um memorial vago, com expressões como "acabamento de primeira" ou "similar", protege pouco. Um bom memorial é específico.

Desmembramento e remembramento

Outra dúvida frequente: dá para dividir um lote em dois? Ou juntar dois lotes em um? Dá, e os nomes técnicos são desmembramento e remembramento.

  • Desmembramento: um lote é dividido em lotes menores, aproveitando as ruas que já existem.
  • Remembramento: dois ou mais lotes vizinhos são unificados em um só, o que é comum quando se quer construir algo maior.

Nos dois casos, o processo é aprovado pela Prefeitura, que verifica se os novos lotes respeitam a área mínima e a frente mínima exigidas pela legislação municipal, além das regras gerais de parcelamento do solo urbano da Lei Federal 6.766/1979. O engenheiro faz o levantamento topográfico, a planta da situação atual e da situação proposta e os memoriais descritivos de cada lote. Com a aprovação, o cartório encerra as matrículas antigas e abre as novas.

Em imóveis rurais, a divisão segue outras regras, com georreferenciamento e certificação no INCRA, assunto do episódio 10.

Empreendimentos: EIV e impacto no trânsito

Por fim, um caso dos empreendimentos maiores. Supermercados, condomínios, escolas, galpões logísticos e outros empreendimentos que mudam a dinâmica de um bairro podem precisar de um estudo de impacto de vizinhança, o EIV, previsto no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257), e de um relatório de impacto no trânsito. Eles analisam efeitos como o aumento de tráfego, o estacionamento, o ruído e a infraestrutura, e propõem medidas para reduzir esses impactos. Quais empreendimentos precisam desses estudos depende da legislação de cada município.

Erros comuns

  • Deixar a averbação para quando precisar vender.
  • Jogar fora as notas fiscais da obra.
  • Ampliar a casa sem alvará, achando que regulariza depois.
  • Dividir um lote "de boca", sem aprovação, o que não gera matrícula nova.

Perguntas frequentes

O que é averbação de construção?

É a anotação, na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, de que existe uma construção (ou ampliação, ou demolição) no terreno.

Quais documentos são necessários para averbar uma construção?

Em regra: projeto aprovado ou planta da construção com ART, habite-se (ou certidão equivalente) da Prefeitura, CND da obra emitida pela Receita Federal e requerimento ao cartório. O cartório pode pedir documentos adicionais.

O que é CND de obra?

É a Certidão Negativa de Débitos relativos às contribuições previdenciárias da obra, emitida pela Receita Federal após o cadastro no CNO e a aferição da obra.

Dá para regularizar uma casa construída sem alvará?

Na maioria dos casos, sim, por meio de projeto de regularização, conforme a legislação do município, que pode prever ajustes, compensações e acréscimos nas taxas.

Qual a diferença entre desmembramento e remembramento?

Desmembramento divide um lote em lotes menores; remembramento une lotes vizinhos em um só. Ambos precisam de aprovação da Prefeitura e registro no cartório.

Quando são exigidos os quadros da NBR 12721?

Quando o imóvel será dividido em unidades autônomas (incorporação e instituição de condomínio).

Meu empreendimento precisa de EIV?

Depende da legislação municipal, que define os tipos e portes de empreendimento sujeitos ao estudo.

Quanto tempo leva uma averbação?

Depende de cada Prefeitura, do cartório e da documentação, por isso a análise inicial é tão importante.